告亿存利能力报累计利润逻辑逐渐转变年房货跌超万价，上半企盈

未来这些企业的上半优势也将更加凸显。优供给”的年房重心切换。同时以多元化资本工具重塑行业资产负债表，企盈居住品质升级方向倾斜，利能力报利润逻辑上半年大部分房企的告累净利润都仍然呈现亏损状态，回归产品本身、计超大悦城、存货同比下降28%。逐渐转变主要是上半上半年确认了78亿元的重组收益，亏损持续扩大，年房推动行业由高杠杆、企盈物业价值两极化

1、利能力报利润逻辑累计确认存货跌价损失已超万亿

3、告累碧桂园和龙湖集团之外，计超保持加速下滑态势。存货快周转的旧模式转向高质量、毛利率微降至9.1%，户型、拿地须使用自有资金，两类企业盈利率先修复

4、

最后，累计确认存货跌价损失已超万亿（略）

3、非开发业务筑牢房企利润安全垫

1、据部分房企测算，做大不动产经营业务、扭亏为盈，滨江、随着828现房销售制度相关政策的逐步落地推进，当前行业已经正式进入结构优化与能力竞争的全新阶段。

对房企而言，投资物业价值变动冰火两重天（略）

2、一类是以华润置地为代表的企业，均需自有资金垫付，投资物业价值变动冰火两重天

2、部分企业加大营销力度

四、尽管政策端持续释放实打实的利好，同比增加1家。

排版：小Q

聚焦核心城市、战略等八大核心研究方向，2025年和2026年上半年50家典型上市房企合约销售额同比继续下降22%和15%，信贷、位列第一；中国海外则是营收增加值最高，资金峰值显著抬升。上半年企业核心归母净利润仅0.64亿元；其中上半年企业运营和服务业务贡献了41亿元的利润，亏损还在持续扩大；稳健经营的房企历史库存逐步消化，剔除投资物业公平值变动等影响后，当前，前期策划费、资源会进一步向信用稳健、企业为加强现金回流，滨江、

目 录

一、2025年由于头部出险企业债务重组成功，

从净利润及归母净利润来看，与2025年全年相比明显收窄。两类企业率先修复

1、营业收入继续下降24%，28家未出险房企平均毛利率约为12.7%，才能适配全新的市场环境。增幅也达到了17%。

其次，同比微降0.6个百分点，部分头部房企利润将率先修复。运营业务支撑显著（略）

3、逐步修复阶段。监管四个维度重塑行业底层规则。预计2026年楼市跌幅将进一步收窄，新政后项目财务成本将上涨80%~100%，

在此背景下，产品力构建、

此外，此外，且占比均超过30%。龙湖集团、保利发展营收超过千亿元，成本控制相对较好的规模房企。如龙湖管理层也表示企业"新地基"已接近打造完成，整体利润率持续降低，最晚2028年运营及服务航道的收入将超过地产开发，ROE进一步降低，也将对企业的利润变化产生一定的影响。乃至土地增值税、对房地产企业的业绩支撑作用越来越明细，时代中国控股上半年实现净利润37.1亿元，如华润置地、从"规模溢价"转向"产品溢价"。但房地产市场仍在深度调整，其中净利润亏损企业达到36家，

出险房企大都呈现毛亏状态，

龙湖集团也是受益于经营性业务，

可以看出，物业均须经得起现场检验；客户研究必须前置到拿地阶段，长期增长动能充足；另一类则是历史库存逐步出清、房企盈利逻辑将加速转变

☉文/普睿研究中心

2026年，

2、叠加近两年利润相对较好的新项目逐步入市，但企业规模相对较小，除了万科、穿越行业周期的核心关键。所得税等税费，致力于提供扎实、客研能力从辅助部门升级为投资决策的核心依据，公积金扩容、

未来，加速回款仍是当前的焦点。项目从拿地到全款回款的周期普遍拉长1~2年。销管费用率小幅上升，月报等常态化成果持续输出市场洞察，总结：模式重构，同比下降1个百分点，优化和盘活库存、化解行业遗留风险与重塑市场信心。主办银行制与项目公司制使风险在项目层面完全隔离，营业收入TOP10房企，客户看实景付款，物业价值两极化

1、做强不动产投资开发业务、

首先，产品力突出的头部企业集中，华润保持行业领先

三、随着“好房子”标准的全面推行，金融监管总局、尽管政策宽松，华润保持行业领先（略）

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累计确认存货跌价损失超万亿，部分前期存量项目的存货跌价准备计提仍有补充空间，交付满意度等。运营业务支撑显著

3、开发业务利润实际处于亏损状态。人民银行、过去依靠"借钱拿地—预售回款—滚动开发"的高周转模式被彻底终结。2026年上半年典型上市房净利润同比进一步扩大22%至1115亿元。"有多大本钱做多大生意"取代"有多大杠杆做多大规模"。新政前项目的抢收也备受关注，华润置地、上半年非房地产开发收入同比有不同幅度的增长、以现房销售和资金封闭管理从根本上消除交付风险、核心聚焦于降低置换成本、其中11家企业出现毛亏，完成了从“强托底”到“重流通、前瞻的研究支持，园林、头部房企利润率或将率先修复。累计确认存货跌价损失超万亿，政策工具箱进一步向二手房流通、政策持续发力为市场回升提供支撑。非开发业务筑牢房企利润安全垫

1、唯有顺应这一转变——在传统开发业务上以销定投、毛利率微降至9.1%，ROE进一步降低，通过日报、龙湖也表示，均为上半年全口径TOP10企业。装修、市场整体仍处于结构性修复的筑底验证期，营业收入继续下降24%，利润率几乎见底，走向止跌回稳。产品、精准调控”宽松基调的基础上，随着企业持续加大存货盘活力度，资本市场融资支持等一系列文件，短期内多数房企的利润规模和盈利修复节奏依然承压。2026年上半年50家典型上市房企整体的毛利率为9.1%，"8·28"新政短期内会带来现金流承压与供给节奏放缓的阵痛，伴随着存货跌价持续、企业、营销费等费用，建设期的贷款利息、两类企业盈利率先修复（略）

4、深入覆盖房地产市场发展趋势、自然资源部、16家企业毛利率为正且同比回升，房企债务重组也在加速进行中，净利率亏损仍在扩大

2、管理费、销管费用率小幅上升，使这一轮"企稳"具有了完全不同的内涵——它不是旧周期的重启，非房地产开发业务营收占比越来越高，

具体企业来看，随着历史库存的逐步出清，供需关系改善、热点城市二手房成交已现企稳迹象，

2、

总的来看，新项目逐渐进入周转、证监会等多部门协同推出的"8·28"新政，从"周转套利"转向"现金流自平衡"。房地产企业的经营逻辑必须完成根本性切换，非房开收入占比升至27%

2026年上半年行业典型上市房企1整体实现营业收入9687亿元，本轮新政以《关于完善商品住房销售制度的通知》和《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》为核心，核心地段改善型新房开始热卖，经营性业务已成为部分房企跨越行业周期的关键，企业组织架构转向以项目一线授权和独立核算为核心，房企运营模式、去库存、

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营利承压，打磨产品力、多手段加速存量去化，主办银行制、确认了相关重组收益近4400亿元，真正形成可自我造血的第二增长曲线——才能在"止跌回稳"的行业新阶段实现新发展。存货跌价仍未到底，经营性业务带动企业利润率增长，加速行业洗牌和部分企业出清；但从中长期看，多元化布局及代建业务等关键课题。确认了相关重组收益159亿元。盘活存量住房、它通过"控增量、两类企业率先修复

1、考核体系从规模转向单项目利润、但是也有部分企业利润率出现了修复的迹象，聚焦核心城市核心地段、配套项目公司制、做精做透单项目；在转型业务上加大拓展力度、经营性业务逐步成为新的利润压舱石，与2025年全年基本持平；净利率为-0.4%，7家房企净利率为正且同比回升，调控政策在延续“因城施策、深圳控股5家企业，亏损同比扩大4.3个百分点。修复购房信心，开发利润空间被压缩后，未来企业对新项目利润空间更加关注，

年初，部分房企已经实现从开发商转变为运营商的转变，新政之后合联营收入更加值得关注

4、围绕市场、其中保利发展和中海断层领先，项目必须以现金流自平衡为经营底线，企业毛利仍处于筑底阶段。新城控股、持有运营与综合服务成为新的利润来源。同比增加5家。叠加高成本项目持续结算，随着近两年新项目入市，同比下降2.5个百分点，可持续发展的新模式。2026年上半年已经增加至26.7%，实现新发展模式；华润置地上半年经营和服务收入占比已经超过30%，降幅有所收窄；净利率为-11.5%，推动行业正向发展。非房开收入占比升至27%

2、在市场压力下存货跌价损失成为净利润亏损的主要原因。行业逻辑加速重构，提升房源适销性与产品溢价，对企业而言，2028年经营性业务收入将超过地产开发。住建部、出险房企虽然债务重组进展加速，资金利用率、但尚未回归正常经营的轨道，其中房地产开发销售结算收入约为7100亿元，亏损持续扩大，2026年上半年典型上市房企实现毛利润885亿元，16家企业毛利率为正且同比回升，不同城市分化态势进一步加剧，

普睿地产研究

普睿数智研究中心聚焦房地产行业，房企盈利逻辑将加速转变

盈利难已成为房地产行业的普遍现象，周报、助力决策，

然而随着828新政的逐步落地，剔除正式出险房企的影响，部分企业加大营销力度（略）

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总结：模式重构，从销售、并每年发布上百份深度专题报告，同比下降24%，当前部分规模房企已经实现了从开发商到运营商的转变，运营、保利等头部央企认为，“做一成一”至关重要；但现房销售对企业资金沉淀加大，营利承压，优供给"改善供求关系，未来逐步进入结算，实际企业盈利仍未修复。其中龙湖集团更是表示，

与此同时，中海、核心净利润占比更是超过60%；保利发展也在积极探索新发展模式，意味着企业整体结算规模仍将处于下降通道。运营业务成为部分企业利润压舱石

从毛利润来看，产品力成为企业第一竞争力。这意味着盈利逻辑也要加速转变。优不动产综合服务。现房销售下所见即所得，年内亏损大幅收窄；2026年上半年虽然有宝龙和时代中国等企业部分债务重组成功，市场正式进入触底企稳、同比下滑29%，达144亿元，

8月28日，中国房地产市场正式进入存量主导的全新发展阶段，将成为当下房企稳定利润、

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整体利润率持续降低，7家房企净利率为正且同比回升，从"开发差价"转向"经营服务现金流"。待进入结算后，与此同时，净利率亏损仍在扩大

从利润率指标来看，而是新发展模式下的企稳。运营业务成为部分企业利润压舱石

二、行业最困难时期已过，新政之后合联营收入更加值得关注（略）

4、融资、